Le Bail réel solidaire (BRS) est un dispositif innovant qui vise à faciliter l’accès au logement pour les ménages aux revenus modestes. Il permet aux bailleurs sociaux d’investir dans des projets immobiliers en secteur diffus, c’est-à-dire hors des zones où ils sont traditionnellement présents. Comment se déroule la mise en place d’un tel dispositif pour les bailleurs sociaux ? Cet article vous propose de découvrir les principales étapes de cette démarche, ainsi que les avantages et les défis qu’elle présente.
Les principes du Bail réel solidaire
Le Bail réel solidaire est un outil créé par la loi ALUR en 2014 et dont le décret d’application est paru en 2017. Il repose sur le principe de dissociation entre la propriété du foncier et celle du bâti. Ainsi, un organisme de foncier solidaire (OFS) acquiert et gère le foncier, tandis que les ménages peuvent acheter ou louer un logement sur ce terrain, sans avoir à payer le prix du terrain.
Ce dispositif présente plusieurs avantages pour les ménages modestes : il leur permet d’accéder à la propriété à moindre coût, tout en bénéficiant d’une certaine sécurité grâce à la gestion du foncier par l’OFS. De plus, le BRS garantit la pérennité de la vocation sociale des logements, puisque les reventes sont encadrées et les prix plafonnés.
La mise en place du Bail réel solidaire pour les bailleurs sociaux
Pour mettre en place un BRS, les bailleurs sociaux doivent suivre plusieurs étapes :
- Création d’un organisme de foncier solidaire : le bailleur social doit créer ou adhérer à un OFS existant. Cet organisme a pour mission de gérer les terrains et d’encadrer les conditions de vente ou de location des logements sur ces terrains.
- Acquisition du foncier : l’OFS doit acquérir le terrain sur lequel seront construits les logements. Cette acquisition peut être réalisée par achat, donation ou apport en nature.
- Construction des logements : le bailleur social prend en charge la construction des logements selon les normes en vigueur et dans le respect des objectifs de mixité sociale et de développement durable.
- Mise en place du BRS : une fois les logements construits, l’OFS conclut un bail réel solidaire avec chaque ménage. Ce bail définit notamment la durée du droit d’usage (entre 18 et 99 ans), le montant de la redevance foncière et les conditions de revente du logement.
- Gestion du patrimoine immobilier : enfin, le bailleur social assure la gestion des logements (entretien, réparations, etc.) et veille au respect des conditions prévues par le BRS.
Ces étapes nécessitent un investissement financier de la part des bailleurs sociaux, notamment pour l’acquisition du foncier et la construction des logements. Toutefois, l’OFS peut bénéficier de subventions publiques ou de fonds privés pour financer ses actions.
Les défis à relever pour les bailleurs sociaux
La mise en place d’un BRS en secteur diffus présente plusieurs défis pour les bailleurs sociaux :
- L’identification de terrains adaptés : le foncier disponible en secteur diffus est souvent rare et cher. Les bailleurs sociaux doivent donc mener une veille foncière active et nouer des partenariats avec les collectivités locales pour identifier les terrains susceptibles d’accueillir un projet BRS.
- Le financement du dispositif : malgré les aides publiques et privées dont peuvent bénéficier les OFS, le financement du BRS reste un enjeu majeur pour les bailleurs sociaux. Ceux-ci doivent trouver des solutions innovantes pour mobiliser des ressources supplémentaires (fonds propres, emprunts, etc.).
- La sensibilisation des ménages : enfin, les bailleurs sociaux ont un rôle important à jouer dans la promotion du dispositif auprès des ménages modestes. Ils doivent ainsi mettre en place des actions de communication et d’accompagnement pour faciliter l’accès au BRS et favoriser la réussite des projets.
Malgré ces défis, le Bail réel solidaire constitue une opportunité intéressante pour les bailleurs sociaux en secteur diffus. Il leur permet de diversifier leur offre de logements, de contribuer à la mixité sociale et de répondre aux besoins des ménages modestes en matière d’accession à la propriété.
En conclusion, le Bail réel solidaire est un dispositif innovant qui offre de nouvelles perspectives pour les bailleurs sociaux en secteur diffus. Toutefois, sa mise en place nécessite une mobilisation importante de ressources et une adaptation aux spécificités du terrain. Les acteurs concernés doivent donc travailler ensemble pour relever ces défis et garantir le succès des projets BRS.